住宅ローンの繰り上げ返済と投資はどっちが先か——答えの前に確かめる1つの数字

最終更新：2026年9月17日（記事内の情報は2026年9月時点）

ある企業で、全12回の金融教育プログラムを行っています。その事前アンケートに66人が回答してくれました。「もし1つだけお金の質問ができるとしたら、何を聞きますか？」という自由記述で、いちばん多かったのは投資でも保険でもありません。「住宅ローンの繰り上げ返済をするか、投資を始めた方がいいのかの判断が難しい」——26件のうち8件が、この形の悩みでした。

選択肢から選んでもらうと「投資」と答える人が多いのに、何を聞いてもいいと言われると、住宅ローンが出てきます。頭で気になっていることと、実際に手が止まっていることは、別なのだと思います。

この記事は、住宅ローンを返しながら、繰り上げ返済と投資のどちらを先にするか決められずにいる方に向けて書いています。どちらが得かの計算は載せていません。決める前に確かめる順番の話です。

なぜ、いつまでも決まらないのか

この悩みが解けないのは、情報が足りないからではありません。多くの方は、繰り上げ返済のことも投資のことも、すでに知っています。

決まらないのは、比べる基準が複数あるまま比べているからです。利回りで比べるのか、安心感で比べるのか、家族の納得で比べるのか。同時に比べると、どれかは必ず負けます。だから永遠に決まりません。

繰り上げ返済には、はっきりした良さがあります

まず、繰り上げ返済を否定する記事ではないことをお伝えしておきます。繰り上げ返済には、他の選択肢にはない確実性があります。

利息が、確実に減ります。投資のように「増えるかもしれない」ではありません。返した分だけ、確実に将来払う利息が減ります。この確実性は、それ自体が価値です。

金利の差が返済総額に与える影響も、小さくありません。3,000万円を35年で借りた場合、金利が0.3%違うと、返す総額はおよそ170万円変わります（元利均等・全期間固定での単純計算）。窓口では「誤差のようなもの」と言われることもある幅ですが、金額に直すとこの大きさになります。

ただし、繰り上げ返済には一つだけ、他と違う性質があります。戻せません。払ったお金は、返ってきません。

減るのは、借金だけではありません

ここが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。繰り上げ返済をすると、借金以外にも同時に減るものが3つあります。

1. 手元の現金

当たり前のようですが、見落とされやすい点です。繰り上げ返済に回したお金は、預金から出ていきます。金額は戻せても、「急な出費に対応できる範囲」はその場では戻りません。病気、転職、家族の事情。予定していないことが起きたとき、頼りになるのは利息を減らした実績ではなく、いま手元にある現金です。

2. 団体信用生命保険（団信）の保障

住宅ローンを組むと、多くの場合、団体信用生命保険がついています。契約者が亡くなったり高度障害になったりした場合に、残りの債務が弁済される仕組みです。

つまり、借金を背負ったつもりで、実は保険にも入っている状態です。繰り上げ返済で残債を減らすと、この保障の対象額も同じだけ減ります。保険を一部解約しているのと、結果として近いことが起きています。

これは繰り上げ返済の欠点ではありません。仕様です。ただ、意識せずに減らしているケースが多いところです。

3. 借りられる力

意外に思われるかもしれませんが、繰り上げ返済で手元の現金が減ると、次に何かを借りるときの条件は変わり得ます。教育費、車、住み替え。この先も借りる可能性があるなら、いま使い切ってしまうかどうかは、順番の問題になります。

今日、ひとつだけ

この記事を読み終えたあとに、ひとつだけしていただきたいことがあります。

手元の現金が、生活費の何か月分あるか。それだけ、数えてください。

正確でなくて構いません。家賃または住宅ローン、光熱費、食費、通信費。ざっくりの合計で、手元の預金を割るだけです。

この数字は、繰り上げ返済を考えるときに、いちばん先に必要になる数字です。そして多くの方が、この数字をご存じありません。ご存じないまま、利回りの比較をされています。

この記事が向いていない方

先にお伝えしておきます。以下に当てはまる方には、この記事はお役に立ちません。

• 「結局どちらが得か」の答えだけを知りたい方。この記事に答えは書いていません。答えはご家庭の数字によって変わるため、記事の形では出せません。
• 具体的な商品名や銘柄の推奨を求めている方。金融商品の販売・仲介を行っていないため、特定の商品をおすすめすることはありません。
• すでに手元の現金が生活費6か月分以上あり、団信の内容も契約書で確認済みの方。この記事でお伝えする確認は、すでに済んでいます。次は税制や運用方針の話になります。
• すでに繰り上げ返済を実行済みで、その判断が正しかったかを確認したい方。この記事は、これから決める方に向けて書いています。
• 全期間固定金利で、金利上昇の影響を受けない前提の方。チェック項目の一部が当てはまりません。

逆に、住宅ローンを返済中で、手元の現金を数えたことがなく、これから繰り上げ返済を検討される方には、この順番がそのまま使えます。

よくあるご質問

繰り上げ返済と投資、結局どちらが有利なのですか。

利回りだけで比べれば計算はできますが、その計算では決まりません。繰り上げ返済は確実に利息が減る代わりに戻せず、投資は増える可能性がある代わりに減る可能性もあります。性質が違うため、比べる土俵がありません。先に決めるのは、手元にいくら残しておきたいかです。

手元の現金は、生活費の何か月分あればいいのですか。

一律の正解はありません。会社員か自営業か、共働きか片働きか、お子さんの年齢によって必要な厚みが変わります。ただ、まず数えてみることが先です。数字が出ていない状態では、多いのか少ないのかを判断できません。

団信があるなら、生命保険は要らないということですか。

そうとは限りません。団信で弁済されるのは住宅ローンの残債だけで、生活費や教育費は対象外です。ただ、団信の存在を計算に入れずに保険を検討すると、重複することがあります。まず、いま入っているものを把握するところからです。

変動金利の5年ルールとは何ですか。

金利が上がっても、5年間は毎月の返済額が変わらないという仕組みです。ただし変わらないのは金額だけで、中身は動いています。利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。返済額が同じなので気づきにくいところです。なお、このルールがない契約もあります。ご自身の契約書でご確認ください。

まず何から始めればいいですか。

手元の現金が生活費の何か月分あるかを数えてください。それだけです。金額を出さずに繰り上げ返済を検討すると、減ってもいいお金と減ると困るお金の区別がつかないまま決めることになります。